Загородная
недвижимость

Каталог статей

Вы приобрели участок в коттеджном поселке, получили в наследство участок земли в отдаленном районе и не поехали его регистрировать на себя, остался бабушкин дом в деревне… Что дальше?

Документы на землю вызывают больше вопросов, чем документы на квартиру.

Что понимать под «документом на землю»?

Все документы на недвижимое имущество разделяются на две группы – правоустанавливающие и правоподтверждающие.

Первые являются основанием для возникновения права собственности. Вторые просто показывают, что недвижимость, действительно, ваша.

Правоустанавливающие документы:

Акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

Договор купли-продажи земельного участка;

Договор дарения земельного участка;

Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;

Договор аренды с последующим выкупом;

Соглашение о разделе имущества, брачный договор;

Иные документы-основания предусмотренные действующим российским законодательством.

Правоподтверждающие документы:

Свидетельство о праве собственности на землю с обязательным приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;

Свидетельство о праве собственности на землю (выданное в том числе по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который утратил силу);

Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей; - свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей;

Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Все эти свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок имеют юридическую силу только вместе с соответствующим правоустанавливающим документом.
Поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права на землю всегда указывается ссылка на документ, который устанавливает право на земельный участок (например, договор купли-продажи и акт приема-передачи, решение о разделе участка, протокол общего собрания, решение учредителя).

Помимо этого указывается:

субъект права (Ф.И.О., его персональные данные);

вид права («собственность», «бессрочное пользование»);

описание объекта права (категория земли, вид разрешенного использования, площадь, адрес);

кадастровый или условный номер;

существующие ограничения (обременения) права.

Стоит отметить, что право собственности возникает вне зависимости от наличия или отсутствия правоподтверждающих документов.
Сложности могут возникнуть, если землю будут изымать для государственных нужд. Процедура предусматривает выявление правообладателей земельного участка. Если же о них отсутствует запись в ЕГРП, то на такие участки в судебном порядке может быть признана публичная собственность.

Проверка земельных участков при сделке купли-продажи имеет свои особенности. К примеру, если земельный участок перешел по наследству, необходимо убедиться, что при наследовании учтены все требования законодательства, и все ли наследники, которым полагается доля по закону, получили причитающуюся им долю.
Помимо этого, существуют свои особенности у разных участков, в зависимости от категории земель. На некоторых участках строительство не предусмотрено.

По участкам, приобретенным по безвозмездным сделкам (наследство, дарение) не требуется согласие супруга(и) при отчуждении (даже если на момент получения земельного участка в дар или наследство супружеские отношения уже были зарегистрированы).

Так же, в случае с земельными участками, имеются свои особенности налогообложения.

Например, с 2006 года был отменен налог на имущество, полученное в порядке наследования. Однако с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года N 2020-1
«О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Поэтому покупателю необходимо проверить исполнил ли продавец свои налоговые обязательства.
 
Относительно приобретения земельного участка, на котором расположен жилой дом, в законодательстве изменений нет.
По желанию, можно заключить как два, так и один договор купли-продажи, в котором обязательно указывается отдельно цена за земельный участок и отдельно за дом.

Какой пакет документов остается на руках у покупателя, чтобы не иметь в дальнейшем проблем с владением и распоряжением участком?

Зарегистрированный договор купли - продажи (экземпляр покупателя);

Свидетельство о праве собственности на участок / участок и дом

Кадастровый паспорт земельного участка;

Рекомендуется так же запросить выписку из ЕГРП, справку об отсутствии зданий, сооружений на участке, справку об отсутствии арестов.

Если продавец – физическое лицо, то не лишним будет перед сделкой запросить у него - нотариальное согласие супруги на совершение сделки, справку об отсутствии налоговой задолженности по земельному налогу, разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка является несовершеннолетний, справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и не является зависимым.

Оформление сделки возможно двумя путями:

 - через договор купли-продажи на участок и договор купли-продажи на дом (когда дом уже оформлен в собственность продавца);

 - через договор купли-продажи на участок, договор строительного подряда на дом (когда дом только строится).

Также допускается заключение предварительных договоров, фактически говорящих о ваших пожеланиях.

Нюансы в составлении договоров купи-продажи земельного участка в зависимости от разрешенного способа использования земли

Может использоваться типовой договор, где одним из обязательных условий является указание в нем категории по целевому назначению и вид разрешенного использования.

Если покупать участок, то разницы при его оформлении нет, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, так как для них предусмотрено преимущественное право покупки государством.

Невозможно приобрести земли, на которых расположены государственные природные заповедники, здания связанные с Вооруженными Силами РФ, объекты организаций Федеральной службы безопасности и т.п., участки в государственной или муниципальной собственности, входящие в состав лесфонда, загрязненные радиоактивными веществами и т.п.

Так же следует проверить нет ли обременений на участок. К примеру, сервитут (обязательство обеспечения доступа проезда транспорта или доступа к коммуникациям), ограничения по застройке, коммуникации (газопроводы, кабели). Выяснить не заложен ли участок в банке.